Podczas 58. posiedzenia Senatu w dniu 7 maja 2026 r. wygłosiłem oświadczenie w sprawie potrzeby uregulowania umów o dożywocie oraz działalności funduszy hipotecznych. Skierowałem je do ministra sprawiedliwości Waldemara Żurka, do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego oraz do sekretarz stanu w KPRM pełnomocnika rządu ds. polityki senioralnej Marzeny Okły-Drewnowicz.

Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Umowa ta, ze względu na charakterystykę, najczęściej zawierana jest przez osoby starsze. Dzięki tej umowie mogą one czerpać bieżące korzyści z nieruchomości, które często stanowią najważniejszy zasób w ich majątku. Dzięki tym dodatkowym środkom mogą wspierać swoje, zazwyczaj niewysokie, świadczenia emerytalne.

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości, które zostały udostępnione w 2024 r. Związkowi Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, wynika, że w Polsce zawiera się rocznie ponad 16 tysięcy umów o dożywocie. W ciągu ostatnich 10 lat było to mniej więcej 150 tysięcy umów.

Te umowy tradycyjnie zawierane były w stosunkach prywatnych, przede wszystkim rodzinnych. Jednak z biegiem czasu umowa o dożywocie zaczęła być wykorzystywana również w celach komercyjnych. Dzięki temu zwiększyła się dostępność rozwiązania. Jednocześnie jednak powstało pole do rozwoju nieuczciwych praktyk ze względu na brak wystarczającego zabezpieczenia słabszej strony takiej umowy, czyli seniorów.

W obrocie dostępne są dwa rozwiązania. Pierwsze z nich nazywane jest powszechnie hipoteką odwróconą bądź tzw. odwróconym kredytem hipotecznym i odnosi się do usługi oferowanej przez bank. Drugi model to hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym, czyli tzw. renta dożywotnia, która jest oferowana m.in. przez fundusze hipoteczne. Dotychczas w Polsce uregulowany został jedynie pierwszy z tych modeli, gdy w 2014 r. wprowadzono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Jednak, pomimo istniejących podstaw prawnych, dotychczas żaden bank nie wprowadził tego rodzaju kredytu do swojej oferty. Zupełnie nieuregulowana pozostaje odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym, która z kolei powszechnie występuje na rynku.

W 2008 r. powstał pierwszy fundusz hipoteczny oferujący usługę odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym. Jednak nadal nie ma systemowego uregulowania w tym zakresie. Różne instytucje apelowały o to, aby tak się stało i żeby oferowanie takich usług zostało objęte odpowiednim nadzorem. Wśród nich był: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Komisja Nadzoru Finansowego oraz Związek Banków Polskich.

Co ważne, w 2013 r. Ministerstwo Gospodarki podjęło prace i nawet przygotowało projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Wtedy odpowiadał za to Pan minister Mariusz Haładyj. Proces ten poprzedzały wielomiesięczne konsultacje społeczne oraz międzyresortowe. Ostatecznie nie udało się osiągnąć porozumienia, które pozwoliłoby na to, aby przed upływem kadencji uchwalić odpowiednią ustawę. Od tego czasu analogicznej ustawy nie przyjęto.

Przedstawiciele funduszy hipotecznych zrzeszeni w Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce apelują o to, aby tego typu ustawa została przygotowana. I wreszcie apel ten trafił do Rzecznika Praw Obywatelskich. Pełniąc jeszcze funkcję rzecznika, występowałem o uregulowanie tej kwestii. Niedawno z obszernym, kompleksowym wystąpieniem w tym zakresie wystąpił również Pan prof. Marcin Wiącek, obecny Rzecznik Praw Obywatelskich.

Rok temu, 9 czerwca 2025 r., odbył się okrągły stół do spraw polityki senioralnej, w czasie którego zadeklarowano przyjęcie rozwiązań w ramach tzw. pakietu „Tarcza seniora”. Jednym z powołanych wówczas tzw. podstolików był zespół, który miał się zająć właśnie uregulowaniem stosunków w relacji instytucja finansowa – senior.

Jako że od tego czasu nie pojawił się konkretny projekt ustawy dotyczącej odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym, na łamach oświadczenia wystąpiłem z następującymi pytaniami.

1. Na jakim etapie są obecnie prace dotyczące systemowego uregulowania działalności gospodarczej polegającej na oferowaniu dożywotnich świadczeń pieniężnych w zamian za przeniesienie własności nieruchomości?
2. Jaki organ jest rozważany jako organ nadzoru i czy brana jest pod tym względem pod uwagę Komisja Nadzoru Finansowego?
3. Czy jest szansa, aby projekt ustawy został przedstawiony w rocznicę okrągłego stołu do spraw polityki senioralnej, czyli do 9 czerwca 2026 roku?

Komentarz do odpowiedzi z Ministerstwa Finansów

W ostatnim czasie otrzymałem odpowiedź, której z upoważnienia ministra finansów i gospodarki udzielił Jurand Drop, podsekretarz stanu w ministerstwie. Wskazał w niej, że o ile poprzednie prace legislacyjne z 2014 r. były prowadzone przez Ministerstwo Gospodarki, to nie wynikało to z wyłącznej kompetencji ówczesnego ministra gospodarki i obecnie sprawą tą zajmuje się przede wszystkim Ministerstwo Sprawiedliwości.

Poinformował, że obecnie trwają w nim przygotowania do systemowego uregulowania działalności polegającej na oferowaniu dożywotnich świadczeń pieniężnych w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Planowane jest powołanie przez Ministra Sprawiedliwości – na wniosek Pełnomocnika Rządu ds. Polityki Senioralnej – zespołu roboczego, który będzie odpowiadał za wypracowanie założeń projektu ustawy, w tym opracowanie docelowego modelu nadzoru nad tego rodzaju działalnością, z uwzględnieniem ewentualnej roli Komisji Nadzoru Finansowego.

Cieszę się, że ta niezwykle ważna sprawa pozostaje w obszarze zainteresowania rządu. Uregulowanie tego sektora usług finansowych jest istotnym elementem dla zapewnienia bezpieczeństwa bytowego seniorów. Jest to szczególnie ważne w obliczu postępujących zmian demograficznych, w wyniku których udział osób starszych w ogóle społeczeństwa będzie nieproporcjonalnie rósł oraz co raz więcej seniorów nie będzie mogło liczyć na wsparcie młodszych pokoleń. Z niecierpliwością czekam więc na pogłębione informacje o planowanych działaniach, które w najbliższym czasie powinny spłynąć z Ministerstwa Sprawiedliwości oraz od Pełnomocnika Rządu ds. Polityki Senioralnej.